Bitcoin房貸：一個(gè)6.6萬(wàn)億美元的新藍(lán)海
作者：BUBBLE
在5月27日，CantorFitzgerald啟動(dòng)了其針對(duì)機(jī)構(gòu)客戶的20億美元Bitcoin抵押貸款計(jì)劃，首批交易對(duì)象包括加密公司FalconXLtd.和MapleFinance。作為美國(guó)國(guó)債的官方承銷商之一，這家華爾街百年老牌機(jī)構(gòu)的入局，被視為一項(xiàng)極具象征意義的突破。
Bitcoin，正在從一種存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢杂绊懶刨J體系的金融工具。
而僅僅一個(gè)月后，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（FHFA）局長(zhǎng)比爾·普爾特（BillPulte）又拋出重磅信號(hào)。他已要求房利美（FannieMae）和房地美（FreddieMac）兩家美國(guó)住房信貸支柱企業(yè)，研究將Bitcoin等Crypto納入抵押貸款評(píng)估體系的可行性。這一表態(tài)引發(fā)市場(chǎng)劇烈反應(yīng)，24小時(shí)內(nèi)Bitcoin價(jià)格上漲近2.87%，重新突破108,000美元。
正如Coinbase廣告片中提出的靈魂拷問(wèn)：「在2012年你需要3萬(wàn)枚Bitcoin購(gòu)買一棟房子，而現(xiàn)在你只需要5枚。如果房?jī)r(jià)在Bitcoin計(jì)價(jià)中一直降價(jià)，那為什么在美元計(jì)價(jià)中卻一直上漲呢？」，這次的Bitcoin房貸會(huì)對(duì)美元體系造成什么影響呢？
當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。如前SEC官員CoreyFrayer所警告，一旦將不穩(wěn)定的加密資產(chǎn)引入FHA提供擔(dān)保的1.3萬(wàn)億美元抵押貸款體系，其任何一次市值脫錨事件都可能帶來(lái)系統(tǒng)性沖擊。而法律學(xué)者HilaryAllen更直言，將最脆弱群體作為試驗(yàn)田強(qiáng)行推進(jìn)技術(shù)變革，是極其危險(xiǎn)的。
美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家DarylFairweather表示「由于時(shí)間充裕，又缺乏令人興奮的消費(fèi)方式，疫情期間許多人開始交易Crypto。其中一些投資化為泡影，但同時(shí)也使一部分人獲得大量財(cái)富，或至少獲得了足以支付房屋首付的水平。」
Security.org2025Crypto消費(fèi)者報(bào)告，大約28%的美國(guó)成年人（約6500萬(wàn)人）持有Crypto，其中GenZ以及千禧一代占比則奇高，皆有超過(guò)半數(shù)的人持有或曾經(jīng)持有加密資產(chǎn)。而由于千禧一代和Z世代在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)的份額越來(lái)越大，加密資產(chǎn)作為一種購(gòu)房支付方式也可能日益流行。
而RedFin在2021年曾做過(guò)一次科普調(diào)查，他們委托研究技術(shù)公司Lucid隨機(jī)采取了1500位首次購(gòu)房者的樣本，其中「您是如何積累首付資金的？」這一問(wèn)題的回答，最常見的是「用工資」（52%），而不太常見的「家人的現(xiàn)金捐贈(zèng)」（12%）和「提前從退休基金中支取資金」（10%），值得注意的是「賣Crypto買房」的人群從2019年到2021年逐漸上升在2021年末達(dá)到了近12%。而4年過(guò)去了，隨著Crypto的普及，這個(gè)比例可能又進(jìn)一步的提升了。
首先，在信貸風(fēng)險(xiǎn)管理層面，Bitcoin等加密資產(chǎn)的抵押貸款有望為GSE減輕「最后貸款人」角色的壓力。長(zhǎng)期以來(lái)，房利美與房地美承擔(dān)著為大量非傳統(tǒng)借款人提供融資保障的政策職責(zé)，包括缺乏足夠信用記錄或收入文件的群體。而開放Bitcoin抵押貸款，將使這類「信用不可見」但「資產(chǎn)可見」的加密原生投資者有機(jī)會(huì)通過(guò)新機(jī)制進(jìn)入房貸市場(chǎng)，從而緩解GSE在維持住房普惠性方面的獨(dú)有負(fù)擔(dān)。Bitcoin作為一種去中心化、可驗(yàn)證、全球流動(dòng)性強(qiáng)的資產(chǎn)，其抵押能力的制度化，等同于構(gòu)建了一個(gè)「制度之外」的替代貸款池，為私有化后GSE的資產(chǎn)池留下更多結(jié)構(gòu)優(yōu)化的空間。
在資本結(jié)構(gòu)方面，Bitcoin抵押貸款機(jī)制還可能通過(guò)加密原生的資產(chǎn)證券化路徑，為GSE私有化進(jìn)程提供融資支持。當(dāng)前GSE最大的阻礙之一是監(jiān)管資本缺口高達(dá)1800億美元，僅靠留存收益預(yù)計(jì)需要七年以上才能填補(bǔ)。若Bitcoin抵押貸款能夠形成規(guī)；、可評(píng)級(jí)、可打包的抵押貸款支持證券（Crypto-MBS），不僅有望吸引新型的資本投資者，也可作為GSE資產(chǎn)支持證券的潛在「市場(chǎng)外補(bǔ)充物」。這類資產(chǎn)的存在，意味著GSE不必完全依賴國(guó)會(huì)資金或納稅人融資便可逐步實(shí)現(xiàn)資本獨(dú)立，進(jìn)而降低政府退出過(guò)程中的系統(tǒng)性摩擦。
與此同時(shí)，這一機(jī)制也在倒逼住房金融監(jiān)管模型的更新。傳統(tǒng)的GSE評(píng)估體系基于收入證明、債務(wù)收入比和F*I*C*O信用評(píng)分等現(xiàn)金流模型，而加密資產(chǎn)抵押貸款的廣泛使用則強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)能力、鏈上歷史和加密錢包凈值的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。這種從「收入導(dǎo)向」到「資產(chǎn)導(dǎo)向」的風(fēng)控邏輯轉(zhuǎn)變，不僅有助于GSE在私有化后建立更靈活、市場(chǎng)化的信貸評(píng)估模型，也為后續(xù)新型抵押資產(chǎn)的整合奠定制度基礎(chǔ)。如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)能夠容納加密資產(chǎn)進(jìn)入評(píng)估模型，那么GSE未來(lái)將有機(jī)會(huì)拓展業(yè)務(wù)邊界，參與更廣泛的金融資產(chǎn)承保，從而增強(qiáng)其市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)能力。
更重要的是，在政治層面，Bitcoin抵押貸款的推廣有助于構(gòu)建一種「技術(shù)替代論」的話語(yǔ)空間，為特朗普政府推進(jìn)GSE私有化創(chuàng)造輿論緩沖。私有化歷來(lái)面臨來(lái)自民主黨、住房權(quán)益組織及部分州政府的強(qiáng)烈阻力，他們擔(dān)心去政府化將損害中低收入家庭的融資可獲得性。而加密資產(chǎn)抵押機(jī)制的合法化則提供了另一個(gè)政策選項(xiàng)：即在政府退出直接擔(dān)保的同時(shí)，市場(chǎng)可以通過(guò)技術(shù)、資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制提供替代性的融資支持。這一邏輯不僅有助于平衡輿論，還為政策制定者在削減政府負(fù)債與保持住房金融穩(wěn)定之間提供了更靈活的談判籌碼。
因此，盡管Bitcoin貸款機(jī)制本身并不構(gòu)成GSE私有化的直接工具，但它的制度化建設(shè)無(wú)疑正在為私有化進(jìn)程提供一個(gè)關(guān)鍵的「金融緩沖帶」。它拓展了住房金融市場(chǎng)的抵押資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，釋放了GSE的政策責(zé)任空間，提供了資本替代通道，并強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)金融去中心化改革的接受意愿。在一個(gè)追求「更小政府」和「更強(qiáng)市場(chǎng)」的新政治周期中，加密資產(chǎn)的信貸功能正逐漸成為推動(dòng)結(jié)構(gòu)性住房金融改革的重要組成部分。
《大而美法案》
如果BillPulte的喊話是在利好Bitcoin房貸業(yè)務(wù)，那《大美麗法案》的正式簽署生效則是「美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)」的一輪政策利好強(qiáng)心針。其中最為核心的一項(xiàng)，是將原先《減稅與就業(yè)法案》中設(shè)置的20%QBI（QualifiedBusinessIncome，合格商業(yè)收入）扣除比例將永久化上調(diào)至23%，這一調(diào)整直接惠及大量通過(guò)有限合伙企業(yè)、S-corp結(jié)構(gòu)或REITs進(jìn)行房地產(chǎn)投資的個(gè)人與法人，其有效邊際稅率將降至28.49%左右。
對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表上以租金收入為核心的地產(chǎn)企業(yè)而言，稅后現(xiàn)金流將顯著改善，資本結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。而這項(xiàng)改革也間接降低了以Bitcoin等資產(chǎn)持有主體通過(guò)設(shè)立實(shí)體購(gòu)置房產(chǎn)的準(zhǔn)入成本，為「鏈上資產(chǎn)-鏈下不動(dòng)產(chǎn)」之間的橋接提供了更穩(wěn)固的合規(guī)框架。
與此同時(shí)，《大美麗法案》恢復(fù)并延長(zhǎng)了100%額外折舊機(jī)制，并將Section179的即時(shí)扣除上限提升至250萬(wàn)美元，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期資本開支得以更快速地計(jì)入稅前扣減。這不僅鼓勵(lì)新建物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施與生產(chǎn)性資產(chǎn)的集中投入，也為房產(chǎn)開發(fā)商在利率不確定性加劇的背景下，構(gòu)建出更穩(wěn)健的現(xiàn)金流曲線。對(duì)于試圖通過(guò)DAO、LLC或SPV模式使用Bitcoin資產(chǎn)杠桿化購(gòu)入房產(chǎn)的投資者或RWA項(xiàng)目方而言，折舊政策的恢復(fù)有效對(duì)沖了租賃回報(bào)滯后與資產(chǎn)變現(xiàn)周期長(zhǎng)的問(wèn)題，有利于將BTC等數(shù)字資產(chǎn)在房產(chǎn)項(xiàng)目中轉(zhuǎn)化為更具流動(dòng)性的底層收益權(quán)。
Bitcoin+房地產(chǎn)，似乎特朗普在下一步大棋。自由市場(chǎng)「搶灘登陸」的項(xiàng)目有哪些？放貸機(jī)構(gòu)
MiloCredit
MiloCredit是位于美國(guó)佛羅里達(dá)州的金融科技公司，自2022年起推出美國(guó)首批以Crypto為抵押的住房貸款產(chǎn)品。其業(yè)務(wù)模式允許用戶以Bitcoin、Ethereum或USDC等數(shù)字資產(chǎn)作為抵押，無(wú)需現(xiàn)金首付，即可獲得房產(chǎn)價(jià)值最高100%的貸款額度。這種貸款結(jié)構(gòu)不會(huì)觸發(fā)資本利得稅，也不設(shè)強(qiáng)制平倉(cāng)機(jī)制，使借款人在保留加密資產(chǎn)上漲潛力的同時(shí)獲得購(gòu)房資金支持。
Milo提供的貸款最高可達(dá)500萬(wàn)美元，期限最長(zhǎng)30年，當(dāng)前年利率大致在9–10%區(qū)間，且不收取提前還款的罰金。抵押資產(chǎn)的安全由第三方托管機(jī)構(gòu)如Coinbase、Gemini和BitGo管理。截至2025年初，Milo已累計(jì)發(fā)放超過(guò)6,500萬(wàn)美元的加密抵押住房貸款。
值得注意的是，之前這類貸款通常不符合美國(guó)聯(lián)邦住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法被打包出售給房利美或房地美，因此資金成本較高，利率也相應(yīng)偏高，而如果法案通過(guò)后，該體系有望進(jìn)一步降低利率。此外，由于加密資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)劇烈，Milo仍采用一定程度的超額抵押的方式保障貸款安全性。
Ledn
Ledn總部位于加拿大，以其「Bitcoin支持貸款」（Bitcoin-BackedLoans）而聞名，成為全球首批探索鏈上資產(chǎn)借貸結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品的加密原生平臺(tái)之一。Ledn的核心產(chǎn)品允許用戶以Bitcoin作為抵押，獲取法幣（如美元或USDC）貸款，LTV通常為50%，資金即時(shí)到賬，最短貸款周期可按周計(jì)息。與Milo不同的是，Ledn并不直接與房地產(chǎn)交易掛鉤，而是作為一種短期流動(dòng)性解決方案，滿足用戶在不出售Bitcoin的前提下獲得現(xiàn)金的需求。此外，Ledn也提供Bitcoin和USDC的儲(chǔ)蓄賬戶及復(fù)利服務(wù)。該平臺(tái)強(qiáng)調(diào)安全合規(guī)，抵押資產(chǎn)均托管在第三方機(jī)構(gòu)中，并經(jīng)過(guò)定期審計(jì)，尤其在加拿大和拉丁美洲市場(chǎng)具有一定的影響力。
MoonMortgage
MoonMortgage是一家面向加密原生用戶的貸款平臺(tái)，專注于為Web3創(chuàng)業(yè)者、DAO成員、以及沒有傳統(tǒng)信用記錄的加密投資者提供「抵押Bitcoin買房」的服務(wù)。MoonMortgage的旗艦產(chǎn)品允許用戶用BTC或ETH作為抵押品申請(qǐng)傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的房屋貸款，而房產(chǎn)則作為二次抵押，解決了借款人資產(chǎn)與收入不對(duì)稱的問(wèn)題。該平臺(tái)通過(guò)與美國(guó)合規(guī)貸款方和托管機(jī)構(gòu)合作，為用戶提供與傳統(tǒng)房貸一樣的利率結(jié)構(gòu)與還款機(jī)制，同時(shí)通過(guò)自研評(píng)估模型替代F*I*C*O信用分，專注于評(píng)估用戶的鏈上資產(chǎn)歷史與風(fēng)險(xiǎn)承受能力。MoonMortgage的定位更加垂直化，服務(wù)于crypto-nativebuyers，強(qiáng)調(diào)「無(wú)需賣幣也能上車」的理念，是美國(guó)市場(chǎng)中為數(shù)不多公開面向鏈上身份人群的房貸項(xiàng)目之一。
People‘sReserve
People』sReserve是由CJKKonstantinos創(chuàng)建的加密金融基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，致力于打造以Bitcoin為核心的房貸與信用體系。該項(xiàng)目正在開發(fā)多種「Bitcoin驅(qū)動(dòng)」的金融產(chǎn)品，包括自償還式抵押貸款（SelfRepayingMortgage）和以房屋凈值換取Bitcoin流動(dòng)性的借貸工具（HEBLOC，即HomeEquityBitcoinLineofCredit）。People』sReserve的核心設(shè)計(jì)理念是，在保障用戶Bitcoin所有權(quán)的前提下，釋放其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。這些產(chǎn)品不會(huì)將抵押的Bitcoin用于再質(zhì)押（即不rehypothecate），并采用多重簽名托管機(jī)制，以避免用戶資產(chǎn)被中心化機(jī)構(gòu)控制。同時(shí)，People』sReserve希望其貸款利率能與傳統(tǒng)住房貸款相當(dāng)，從而提升加密金融的主流可接受度。目前該平臺(tái)仍處于產(chǎn)品開發(fā)階段，尚未正式上線，但已開放官網(wǎng)通知訂閱渠道，預(yù)計(jì)將于7月4日推出首批測(cè)試服務(wù)；A(chǔ)設(shè)施
BeelineTitle
BeelineTitle并不是加密貸款提供方，而是致力于為加密抵押貸款搭建產(chǎn)權(quán)登記與數(shù)字托管基礎(chǔ)設(shè)施的Blockchain服務(wù)公司。該機(jī)構(gòu)專注于將房產(chǎn)登記流程數(shù)字化，并與加密資產(chǎn)托管機(jī)制結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)全鏈上、無(wú)紙化的房屋權(quán)屬登記與債權(quán)管理。據(jù)AInvest報(bào)道，BeelineTitle將于2025年8月正式上線其全國(guó)性服務(wù)平臺(tái)，屆時(shí)將協(xié)助完成首批以Bitcoin為抵押的房地產(chǎn)貸款交易。Beeline的出現(xiàn)意味著加密資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間的連接正在逐步標(biāo)準(zhǔn)化和合規(guī)化，為未來(lái)大規(guī)模落地打下制度與技術(shù)基礎(chǔ)。
在基礎(chǔ)設(shè)施上微策略也做了相應(yīng)的貢獻(xiàn)，他們開發(fā)了一套BTC信用模型，Pulte直接在社交媒體X上表達(dá)了對(duì)其的興趣。Bitcoin能改變「老規(guī)則」嗎？
從華爾街的百年券商到聯(lián)邦住房金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，從特朗普的公開發(fā)聲到房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)重塑，以Bitcoin為支點(diǎn)的金融秩序正在自上而下滲透，Bitcoin的身份從「數(shù)字現(xiàn)金」到「電子黃金」到現(xiàn)在即將成為「信用媒介」，為傳統(tǒng)金融提供了一種新的資本組織方式。而這「去中心化資產(chǎn)+聯(lián)邦級(jí)信貸工具」的架構(gòu)，沖擊著抵押貸款的最深處設(shè)計(jì)邏輯。
未來(lái)，當(dāng)房利美、房地美真正接納Bitcoin成為其承保模型的一部分時(shí)，或許一個(gè)新的金融范式與生態(tài)即將誕生，Bitcoin所代表的不再只是財(cái)富儲(chǔ)藏，更是一個(gè)可以撬動(dòng)住房、稅收、信貸乃至國(guó)家治理的新杠桿。
而Bitcoin房貸的制度化也許會(huì)成為特朗普「大而美」時(shí)代下，最具象征性的「工具」。